Gdy już rozpoczniesz budowę domu, może się okazać, że jakiś element Twojego projektu budowlanego nie do końca Ci jednak pasuje. Czy wolno zmieniać projekt na tym etapie? Ostatnie zmiany w prawie budowlanym pozwoliły na odstępstwa od projektu budowlanego – które z nich są jednak istotne i nieistotne i jakie mogą mieć konsekwencje?
Modyfikacje projektu są dopuszczalne także po rozpoczęciu budowy – czyli już po zgłoszeniu budowy lub uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jednak należy pamiętać, że projekty domów są dość zawiłe i dokładnie wyliczone, więc na tym etapie wszystkie zmiany muszą zostać zgłoszone. Wiąże się to z przeprowadzeniem dodatkowego postępowania administracyjnego w starostwie lub urzędzie miasta.
To projektant określa charakter zmian, które chce wprowadzić inwestor – czy są one istotne, czy nieistotne – lub składa wniosek o zaświadczenie określające rodzaj zmiany do inspektoratu nadzoru budowlanego. Od tej klasyfikacji zależy dalsze postępowanie administracyjne.
Projekty domów jednorodzinnych z kosztorysem – sprawdź, ile Cię wyniesie budowa domu.
Istotne odstępstwo od projektu budowlanego
Według ustawy istotne odstępstwa to:
- zmiany w zagospodarowaniu działki lub terenu (np. cieki wodne, kanalizacja);
- zmiana parametrów budynku: kubatury, powierzchni, wysokości, liczby kondygnacji itp.;
- zmiany ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania (np. odlesienie części działki);
- zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. z mieszkalnego na użytkowy);
- zmiany wymagające uzyskania specjalistycznych opinii, pozwoleń i innych dokumentów (np. opinii geotechnicznej);
- zmiany dotyczące zapewnienia warunków do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne – w przypadku domów wielorodzinnych i budynków użyteczności publicznej. Domy jednorodzinne nie są tu uwzględnione.
Projekty domów – jak je zmienić?
Gdy projektant określi jako istotną zmianę, którą chcesz wprowadzić w projekt budowy, musisz zlecić wykonanie projektu zastępczego, uwzględniającego także zmiany wynikające z dotychczas przeprowadzonych na budowie robót. Czasem nadzór prosi także o dokumentację dotyczącą wykonania robót budowlanych lub czynności doprowadzających budowę do stanu zgodnego z prawem.
Projekt składasz następnie w odpowiedniej jednostce administracyjnej razem z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę lub – gdy jedynie zgłaszałeś projekt budowlany – z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Trwa to do 65 dni. Budynek wybudowany po zmianach wymaga też decyzji o dopuszczeniu do użytkowania.
Termin, w jakim należy dostarczyć dokumenty, określa organ nadzoru budowlanego. Jeśli zamienny projekt budowlany nie zostanie dostarczony w terminie lub roboty polecone przez nadzór nie zostaną wykonane, może zostać wydany nakaz zaniechania dalszych prac budowlanych, a w skrajnych przypadkach – rozbiórki obiektu lub jego części albo doprowadzenia budynku do stanu sprzed zmian.
Sprawdź też nasz tekst: Samowola budowlana – czym jest i jak ją zalegalizować?
Nieistotne odstępstwo od projektu domu jednorodzinnego
Przyjmuje się, że każda zmiana, która nie znajduje się w katalogu istotnych odstępstw od projektu, jest zmianą nieistotną. Może chodzić np. o:
- zmianę funkcji pomieszczeń (np. kuchnia w miejscu salonu);
- zmiana liczby okien i ich wymiarów;
- zmiana materiałów do wznoszenia ścian (przy zachowaniu grubości muru);
- zmiana umieszczenia kotła.
Postępowanie w takim przypadku jest o wiele prostsze. Projektant zamieszcza zmiany w projekcie w trakcie budowy, dodaje odpowiedni opis wraz z rysunkiem zmiany. Po zakończeniu konstrukcji taki projekt budowy wraz ze zmianami musi zostać złożony w inspektoracie nadzoru budowlanego.
Zmiany w prawie budowlanym 2017 r.
W kwestii zmian wprowadzanych w projekt budowlany nowelizacja ustawy Prawo budowlane w 2017 roku wprowadziła regulacje, w myśl których istotnym odstępstwem nie jest:
- zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu, jeśli nie przekracza ona 2% wartości z projektu budowlanego i spełnia inne warunki (np. możliwość użytkowania przez osoby niepełnosprawne, sposób użytkowania i inne oczywiste wytyczne);
- zmiana nie wymaga dodatkowych opinii i pozwoleń (za wyjątkiem odstępstw dotyczących warunków ochrony przeciwpożarowej – tu może zostać uzgodniona z rzeczoznawcą).
Przy budowie domów jednorodzinnych należy wziąć pod uwagę te wszystkie wytyczne – inaczej może Cię czekać wstrzymanie budowy lub nawet cofnięcie pozwolenia!
