Gdy zmienia się nasza sytuacja rodzinna lub zawodowa, czasem konieczne jest dokonanie modyfikacji w konstrukcji budynku, w którym mieszkamy. Na co się wówczas zdecydować: przebudowanie czy rozbudowanie domu? Zanim podejmiesz ostateczną decyzję, sprawdź, czym różnią się te rozwiązania i jakie wymagania formalne się z nimi wiążą.
Z tekstu dowiesz się:
- na czym polega przebudowa domu,
- czy rozbudowa to sposób na powiększenie powierzchni domu,
- jak wygląda kwestia formalności przy przebudowie i rozbudowie domu.
Choć terminy „przebudowa” i „rozbudowa” brzmią niemal tak samo, warto wiedzieć, że są zupełnie różnymi działaniami budowlanymi i podlegają odmiennym regulacjom prawnym. Właściwa kwalifikacja prac jest bowiem niezbędna, by zadbać o swoje bezpieczeństwo i prawidłowo dopełnić formalności. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, które rozwiązanie będzie odpowiednie do Twoich potrzeb.
Przebudowa domu – zmiana parametrów, ale nie radykalna
Przebudowa domu to forma modernizacji budynku, która wiąże się z niewielką ingerencją w jego parametry. Do tej kategorii można zakwalifikować prace, w wyniku których następuje zmiana cech użytkowych lub technicznych istniejącego budynku, która nie wpływa na jego konstrukcję. Modyfikacjom nie mogą więc podlegać określone właściwości obiektu, takie jak kubatura (czyli objętość), powierzchnia zabudowy, wysokość, szerokość i długość poszczególnych ścian, a także liczba kondygnacji.
Jak przebudować dom? Wśród najczęstszych prac w zakresie przebudowy domu można wymienić:
- przerobienie piwnicy lub poddasza na cele mieszkaniowe,
- wyburzenie lub wybudowanie ścianek działowych,
- wymianę więźby lub zmianę kąta nachylenia dachu.
Sprawdź także, jak znaleźć dobrą ekipę budowlaną.
Rozbudowa domu – sposób na zwiększenie powierzchni zabudowy
Rozbudowa domu jednorodzinnego obejmuje bardziej skomplikowane działania budowlane. Wiążą się one ze zmianą charakterystycznych parametrów budynku, czyli m.in. kubatury, powierzchni zabudowy, a także długości, szerokości i wysokości poszczególnych ścian. Warto wiedzieć, że – według przepisów budowlanych – rozbudowa podlega pod tę samą definicję, co budowa. Oznacza to, że każdy artykuł ustawy Prawo budowlane odnoszące się do budowy będzie obowiązywał Cię również wtedy, gdy zdecydujesz się na rozbudowę budynku.
Wedle prawa budowlanego wariantami rozbudowy budynku mieszkalnego są nadbudowa domu i dobudowa domu. W odróżnieniu od dobudowy nadbudowa budynku parterowego nie zmienia jednak powierzchni zabudowy obiektu (czyli powierzchni w rzucie poziomym). Nowa część powstaje ponad dotychczasowym obrysem budynku, a tym samym nie wymaga zajęcia dodatkowej powierzchni gruntu. Dobudowa natomiast to rozbudowa budynku w poziomie, która może polegać na dobudowaniu nowej części do budynku z zajęciem części gruntu, w której wyniku następuje powiększenie powierzchni zabudowy budynku.
Rozbudowa i nadbudowa budynku to prosty i stosunkowo ekonomiczny sposób na zwiększenie powierzchni użytkowej domu. Nim zdecydujesz się jednak na przygotowanie planu prac, zleć ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego, aby mieć pewność, że spełniają one konieczne wymagania techniczne.
Przeczytaj również o prawach i obowiązkach inwestora budowy.
Przebudowa i rozbudowa domu – pozwolenia i formalności
Większość prac związanych z przebudową domu może być wykonana na samo zgłoszenie budowy. Inaczej ma się rzecz z rozbudową. Bez względu na to, który rodzaj powiększenia domu mieszkalnego wybierzesz, przed rozpoczęciem prac budowlanych musisz bowiem spełnić pewne warunki rozbudowy domu. Powinieneś więc wystąpić do lokalnego urzędu o wyrys i wypis miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni (MPZP) lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Te ważne dokumenty określają m.in. dopuszczalną powierzchnię zabudowy, geometrię dachu, szerokość i wysokość elewacji frontowej, a niekiedy nawet… jej kolor.
Jeżeli Twoje plany nie kolidują z miejscowymi warunkami zabudowy, zleć wykwalifikowanej pracowni architektonicznej wykonanie indywidualnego projektu prac budowlanych, który będzie dostosowany do planistycznych wymogów gminy. Kolejnym krokiem będzie wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. W dokumencie tym należy szczegółowo określić swoje zamierzenia budowlane i dołączyć wymagane załączniki:
- cztery egzemplarze projektu prac budowlanych (wymóg ten dotyczy rozbudowy i nadbudowy domu; w przypadku przebudowy domu często wystarczą szkice),
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nie ma planu miejscowego.
Komplet dokumentów należy dostarczyć do regionalnego organu administracyjnego: starostwa powiatowego, urzędu miasta lub urzędu województwa. Pamiętaj, by przed otrzymaniem decyzji nie rozpoczynać żadnych prac budowlanych – w przeciwnym razie będą one potraktowane jako samowola budowlana.
Pamiętaj także, żeby przed przystąpieniem do rozbudowy domu ustanowić kierownika budowy, kupić i zarejestrować w starostwie dziennik budowy, a także złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót (na co najmniej 7 dni od dnia złożenia).
Planowanie procesu modyfikacji domu to nie lada wyzwanie. Choć realizacja zadania spoczywa głównie na kierowniku budowy, to Ty jesteś odpowiedzialny za wszelkie kwestie formalne. Pamiętaj, że im lepiej się przygotujesz do całego procesu, tym sprawniej przebiegną wszystkie prace.
