Działki rolne są często dużo tańsze niż działki budowlane, w związku z czym wiele osób decyduje się na ich zakup w celu postawienia domu. Niestety cały proces zgłaszania projektu i uzyskiwania pozwoleń na budowę może mieć dość skomplikowany charakter i wymagać zmiany statusu działki, co nie zawsze kończy się powodzeniem. Jak odrolnić działkę? Gdzie się zgłosić, aby uzyskać odpowiednie pozwolenia? W tym tekście podpowiadamy, na czym polega przekształcenie działki rolnej na budowlaną.
Z tekstu dowiesz się:
- jak doprowadzić do uzyskania zmiany charakteru działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uzyskać warunki zabudowy (WZ),
- jak doprowadzić do wyłączenia działki z produkcji rolnej.
Na działce rolnej dom może zbudować jedynie rolnik. Według przepisów polskiego prawa rolnik to osoba fizyczna, która jest faktycznym posiadaczem bądź dzierżawcą nieruchomości rolnych o powierzchni do 300 ha i która:
- ma odpowiednie uprawnienia zdobyte np. w trakcie nauki w szkole o profilu rolniczym,
- od 5 lat mieszka i jest zameldowana w gminie, w której posiada nieruchomość,
- od co najmniej 5 lat samodzielnie prowadzi gospodarstwo.
Do uzyskania statusu rolnika nie wystarczy więc samo zakupienie ziemi – jest to proces długotrwały i nie każdy ma szansę na przyznanie takiego tytułu. Jeśli nie jesteś rolnikiem, a chciałbyś wybudować dom na działce rolnej, warto się zainteresować procedurą odrolnienia gruntów rolnych.
Dowiedz się więcej o budowie domu na działce rolnej.
Pierwszy etap odrolnienia ziemi: zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uzyskanie warunków zabudowy (WZ)
Pierwszy etap przekształcania działki rolnej na budowlaną przebiega na dwa sposoby, w zależności od tego, czy dla terenu, który chciałbyś odrolnić, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy nie. Aby ustalić tę kwestię, powinieneś się udać do urzędu miasta lub urzędu gminy.
Jeśli Twoja działka jest objęta MPZP, będziesz musiał zająć się wszczęciem procedury zmiany MPZP. Jak to zrobić?
- Złóż wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ważne, żeby we wniosku znalazły się Twoje dane osobowe, adres działki i cel zmiany (przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną). Niezbędne jest również umotywowanie powodu, dla którego zwracasz się z taką prośbą. Do wniosku warto dołączyć wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą nieruchomości.
- Czekaj. Niestety przepisy nie mówią, w jakim terminie należy spodziewać się odpowiedzi, ponieważ Twój wniosek ma jedynie charakter postulatywny.
Jeśli Twój wniosek zostanie zaakceptowany, rozpocznie się procedura zmiany MPZP. Pamiętaj jednak, że nie masz na nią dużego wpływu – cały proces odbywa się bowiem na posiedzeniach rady gminy i może przechodzić wiele modyfikacji. Nie zapominaj też, że procedura może trwać naprawdę długo i nie zawsze kończy się sukcesem.
Jeśli działka rolna nie jest objęta MPZP, nie oznacza to, że może być ona przez Ciebie traktowana w dowolny sposób. W takiej sytuacji musisz wystąpić o uzyskanie wniosku o warunkach zabudowy (WZ). Decyzję tę, podobnie jak w przypadku zmian w MPZP, wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jest to procedura, która zwykle przebiega sprawniej i daje większe szanse na powodzenie. Abyś mógł ubiegać się o WZ, Twoja działka musi jednak spełniać kilka warunków, m.in.:
- musi sąsiadować z inną działką budowlaną, na której stoi dom, co pozwoli określić warunki zabudowy (działki sąsiednie to także działki znajdujące się w pobliżu domu, a nie jedynie bezpośrednio do nich przylegające),
- mieć dostęp do drogi publicznej, co mogłoby motywować prośbę o postawienie w tym miejscu domu,
- mieć potrzebne uzbrojenie, to znaczy faktyczny (lub znajdujący się w planach) dostęp do mediów – głównie prądu i wody.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej – drugi etap odrolnienia działki
Uzyskanie zmiany w MPZP lub warunków zabudowy to jednak nie koniec procedury odrolnienia działki pod budowę domu. Przed Tobą jeszcze wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Zanim przystąpisz do realizacji tego etapu, zapoznaj się z kilkoma oznaczeniami działek rolnych:
- działki rolne oznaczone klasami IV, IVa, IVb, V i VI można bez przeszkód wyłączyć spod produkcji rolnej i nie możesz przy nich uzyskać decyzji odmownej,
- działki rolne o klasie I, II, III, IIIa, IIIb zawierające gleby pochodzenia mineralnego i organicznego można wyłączyć spod produkcji rolnej tylko po otrzymaniu odpowiedniej decyzji – w tym wypadku może ona być odmowna.
Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej składa się w wydziale geodezji lub wydziale gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego. Pamiętaj, że urząd nie jest zobowiązany do wydania decyzji w określonym terminie.
Po uzyskaniu zgody otrzymasz wezwanie do zapłaty kosztów wprowadzonych zmian – ale tylko w przypadku, gdy planujesz postawić dom o powierzchni większej niż 500 m2.
Jeśli szukasz optymalnego projektu na teren, który chcesz przekształcić na działkę budowlaną, na stronie Dobrych Domów znajdziesz wiele gotowych projektów domów o zróżnicowanej powierzchni – od 70 do nawet 300 m2. Wszystkie z nich są funkcjonalne i spełnią potrzeby każdego z członków rodziny.
