Jeszcze zanim ostatecznie zdecydujesz się na zakup malowniczo położonej działki, na której postawisz swój wymarzony dom, dobrze jest rozważyć kilka kwestii. Można do nich zaliczyć m.in. ograniczenia możliwości zabudowy. Poza dość oczywistym zachowaniem minimalnych odległości budynku od drogi czy od granicy działki, inwestorów obowiązuje bowiem także linia zabudowy, którą wyznacza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. W tym artykule znajdziesz najważniejsze informacje na temat linii zabudowy.
Z tekstu dowiesz się:
- czym jest linia zabudowy,
- jak sprawdzić obowiązującą linię zabudowy,
- czy linię zabudowy można przesunąć.
Pojęciu linii zabudowy często towarzyszą takie terminy, jak „obowiązująca linia zabudowy” czy „nieprzekraczalna linia zabudowy”. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, co one oznaczają, czy można je zmienić i dlaczego są tak istotne.
Przeczytaj także: Poznaj prawne formy nabycia działki lub nieruchomości.
Co to jest linia zabudowy?
Linia zabudowy to, najprościej rzecz ujmując, linia określająca obszar dopuszczalnego lub wymaganego położenia budynków. Pomimo obowiązku stosowania w aktach prawa miejscowego linii zabudowy w prawie budowlanym brak jest jednej ustawowej definicji tego pojęcia. Pojęcie linii zabudowy każdorazowo powinno być więc wyjaśniane w dokumentacji. W obecnie funkcjonujących planach miejscowych oraz wydawanych decyzjach o warunkach zabudowy występują dwa rodzaje linii zabudowy. Czym się od siebie różnią? Sprawdź:
- Linia zabudowy nieprzekraczalna – linia wyznaczająca obszar, na którym dopuszcza się wznoszenie budynków. Powstający budynek może być jednak usytuowany w odległości większej od wyznaczonej linii. W odróżnieniu od obowiązującej linii zabudowy, nieprzekraczalna linia zabudowy daje inwestorowi większą dowolność w kwestii ulokowania budynku. Nieprzekraczalna granica zabudowy musi jednak wyznaczać odpowiednie odległości budynków od dróg, w zależności od rodzaju drogi i jej położenia na obszarze zabudowanym lub poza nim. Na położenie nieprzekraczalnej linii zabudowy mają wpływ granice działki, linie wysokiego napięcia czy inne linie sieci infrastruktury technicznej. Głównym celem wyznaczania linii zabudowy jest zachowanie ładu przestrzeni oraz zgodność z innymi przepisami określającymi minimalne odległości zabudowy.
- Obowiązująca linia zabudowy – definicja tego pojęcia obejmuje linię wyznaczającą położenie lica ściany frontowej budynku. Przebieg tej linii jest wyznaczany na podstawie zabudowy istniejącej w sąsiedztwie. Celem wyznaczania obowiązującej linii zabudowy jest uporządkowanie powstających budynków i dostosowanie ich do otoczenia. Ten rodzaj linii zabudowy nazywa się także linią obligatoryjną lub nakazaną.
Dowiedz się również: Architekt adaptujący – jaka jest jego rola w trakcie przygotowań do budowy domu?
Odległość domu od drogi, czyli gdzie sprawdzić obowiązującą linię zabudowy?
Obowiązujący przebieg linii zabudowy na Twojej przyszłej lub obecnej posesji znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w warunkach zabudowy (WZ).
Taki dokument można uzyskać na dwa sposoby. Jeśli dla terenu, na którym chcesz kupić działkę, został uchwalony MPZP, wystarczy złożyć stosowny wniosek w urzędzie gminy, aby otrzymać jego wypis. Jeśli taki plan nie jest dostępny, powinieneś wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy. Taka procedura może trwać nieco dłużej – od 14 do 30 dni.
Odległość zabudowy od drogi: czy linię zabudowy można przesunąć?
Linia zabudowy może być przeszkodą w zabudowaniu działki tak, jak sobie wymarzyłeś. Oczywiście zawsze możesz złożyć wniosek o jej zmianę, jednak w większości przypadków raczej do niej nie dojdzie.
O ile w przypadku obowiązującej linii zabudowy nie ma szans na zmianę, o tyle w przypadku nieprzekraczalnej linii zabudowy decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mogą dopuszczać wysunięcie poza wyznaczoną linię zabudowy balkonu czy innych elementów architektonicznych, takich jak schody zewnętrzne. Nieprzekraczalna linia zabudowy nie może być jednak przekraczana, jeśli w dokumentach nie ma wzmianki o takich wyjątkach. Zawsze muszą być one bowiem poparte odpowiednią argumentacją, najczęściej wykazującą sprzeczność z innymi obowiązującymi przepisami.
Rozglądasz się za działką, na której postawisz swój wymarzony dom? Zanim jeszcze dojdzie do transakcji, koniecznie sprawdź linię zabudowy dla Twojej przyszłej parceli. W ten sposób być może unikniesz niechcianych kłopotów w przyszłości.
