Piękna okolica i niska cena działek rolnych zwracają uwagę przyszłych inwestorów, którzy rozglądają się za ofertami sprzedaży gruntu pod budowę domu. Czy jednak budowa na gruncie rolnym jest zgodna z prawem i opłacalna? Sprawdź, zanim zaczniesz szukać gruntu pod inwestycję.
Z tekstu dowiesz się:
- kto może kupić grunt rolny,
- jak wygląda kwestia zakupu działki rolnej zabudowanej,
- jak wybudować dom na działce rolnej,
- kiedy jest potrzebna decyzja o wyłączeniu działki z produkcji rolnej,
- czy cena odrolnienia działki i uzyskania wszystkich pozwoleń są warte zakupu gruntu rolnego.
Działki rolne są zazwyczaj położone w malowniczych i spokojnych okolicach. Mogą więc służyć jako cel weekendowych wyjazdów albo stać się Twoim nowym miejscem zamieszkania. Atrakcyjna jest także ich niska cena. Grunty z przeznaczeniem pod zabudowę są zazwyczaj bardzo drogie. Przykładowo średnia cena za m2 działki budowlanej w kwietniu 2021 roku wynosi w woj. wielkopolskim 140 zł, małopolskim – 178 zł, a w mazowieckim – aż 234 zł. Warto jednak zwrócić uwagę, że zakup gruntu ornego może nieco wydłużyć proces realizacji budowy.
Działka rolna a budowa domu – kto może kupić grunty rolne?
Przed 2019 prawo do zakupu działki rolnej mieli głównie rolnicy. Po zmianie przepisów grunt orny, który ma mniej niż 1 ha, może kupić każdy inwestor. Jakie dokładnie działania umożliwia polskie prawo? Sprawdź:
- Zakup działki rolnej o powierzchni większej niż 1 ha wymaga uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
- Grunty orne o powierzchni od 30 do 99,99 ara są sprzedawane dwuetapowo. Po sporządzeniu notarialnej umowy warunkowej sprzedaży należy poczekać, czy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu. Jeśli nie, będzie można sporządzić akt notarialny.
Działkę rolną powyżej 1 ha może bez żadnych pozwoleń kupić rolnik, który osobiście gospodaruje na terenach rolnych od 1 ha do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat mieszka w gminie (i posiada w niej ziemię), w której chce kupić grunt.
Grunty rolne zabudowane a działka budowlana – czy można kupić siedlisko, na którym jest postawiony budynek?
Jeszcze inaczej wygląda sytuacja, w której na gruncie rolnym stoją zabudowania mieszkalne i gospodarcze, czyli siedliska. W takiej sytuacji warto sprawdzić datę powstania tych budynków. Jeśli miało to miejsce przed 31 kwietnia 2016 roku, osoba, która nie jest rolnikiem, może kupić grunt rolny do powierzchni 50 arów. Działkę rolną przejmujesz po prostu wraz z domem od poprzedniego właściciela. Nie musisz prowadzić działalności rolniczej ani rozpoczynać procedury odrolnienia. W przyszłości możesz również wyremontować budynek, a nawet go przebudować.
Jeśli działka rolna z zabudowaniami ma mniej niż 50 arów, a w jej pobliżu znajdują się grunty stanowiące integralną część gospodarstwa, można zakupić również te tereny.
Zobacz też, na czym polega budowa domu letniskowego na działce rolnej.
Jak wybudować dom na działce rolnej?
Kto ma prawo wybudować dom na działce rolnej? W teorii – każdy. Jednak praktyka jest nieco bardziej złożona. Przed zmianą przepisów możliwość postawienia nowego domu na działce rolnej miał jedynie rolnik. Wszystkie pozostałe osoby, które chciały zamieszkać na działce rolnej, miały dwa wyjścia: nabyć tzw. siedlisko, czyli grunt rolny wraz z mieszczącymi się na nim budynkami, lub zakupić małą działkę rolną i przekształcić ją w działkę budowlaną (tzw. odrolnienie działki).
Od 2019 roku prawo do postawienia domu może mieć każdy właściciel działki rolnej, pod warunkiem, że grunt rolny został przeznaczony pod zabudowę. Jak to można sprawdzić?
- Dokumentem, w którym można zweryfikować przeznaczenie danego gruntu, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To w nim gmina określa, czy na gruncie mogą powstać zabudowania, czy tereny są przeznaczone jedynie pod uprawy.
- Jeśli w gminie nie ma MPZP, właściciel działki może wystąpić o wydanie warunków zabudowy. W niektórych przypadkach jest także potrzebna decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się więcej o tym, co to jest plan zagospodarowania przestrzennego.
Budowanie na działce rolnej – na czym polega decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej?
Jeśli na interesującym Cię terenie nie ma MPZP i chcesz wystąpić o wydanie warunków zabudowy, konieczne będzie sprawdzenie kategorii gruntu ornego.
Klasa ziemi a budowa domu – sprawdź zapis w dokumentacji:
- Użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego klasy I, II i III oraz użytki klasy IV, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Warto jednak podkreślić, że nawet po uzyskaniu pozytywnej decyzji inwestor musi zapłacić opłaty roczne oraz jednorazową należność za wyłączenie, która jest wyliczana proporcjonalnie do powierzchni gruntu i jego klasy.
- Użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego klasy IV, V i VI nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy możesz więc przystąpić do realizacji inwestycji.
Grunty orne a budowa domu – czy to faktycznie się opłaca?
Działka rolna jest tańsza niż działka budowlana, ale generuje inne koszty. Aby uzyskać decyzję o odrolnieniu, musisz wnieść w starostwie jednorazową opłatę. Na jej dokonanie masz 60 dni od uprawomocnienia się decyzji. Ponadto jest jeszcze opłata coroczna. Koszt odrolnienia oraz opłaty roczne zależą od klasy gruntu i wielkości działki. Jeśli jednak znajdziesz grunt rolny, który ma mniej niż 1 ha oraz należy do klasy IV, V lub VI, możesz znacząco obniżyć koszt całej inwestycji. Zanim więc ostatecznie zdecydujesz się na zakup działki, dokładnie sprawdź wszystkie informacje na jej temat.
